외벽 균열로 빗물이 새서 입주민 피해가 났는데 관리업체 책임을 어떻게 보나요

금감원 분쟁조정에서 비슷한 사안을 다룬 결정례가 있어요. 관리업체는 일반 불법행위 책임을 지되 고의·중과실이 있어야 책임이 생기는 게 아니고, 입주자대표회의와 맺은 계약의 책임 제한은 제3자인 입주민에게 효력이 없다는 방향이었어요. 그러니 관리업체 주장 두 가지 다 그대로 받아들이긴 어려워 보여요.

배상책임 건은 "법률상 배상책임이 있는가"와 "약관상 면책인가"를 따로 봐야 해요. 관리업체가 말하는 고의·중과실 얘기는 이 둘을 섞은 거예요. 법률상 책임은 과실이 있으면 성립하는 게 원칙이고, 고의·중과실은 약관에서 면책 사유로 정해 둔 경우에 그 조항이 적용되는지의 문제예요. 금감원 분쟁조정에서 외벽 균열 누수 사안을 두고 관리업체 책임을 인정하고 위수탁계약의 책임 제한은 입주민에게 효력이 없다고 본 결정례가 있어서, 방향은 그쪽으로 읽혀요. 실무에서 확인할 건 이래요. 첫째, 관리업체가 외벽 점검 의무를 어떻게 이행했는지예요. 점검 일지, 균열 신고 이력, 하자 보수 요청 기록이 있으면 과실 유무가 드러나요. 둘째, 입주민 피해와 균열의 인과관계예요. 누수 경로 조사 보고서나 사진으로 균열에서 세대 안으로 물이 들어온 경로가 잡혀야 해요. 셋째, 약관의 면책 조항 문구예요. 고의·중과실 면책이 있다면 그 요건에 해당하는지 별도로 판단해야 하고, 단순 과실이면 그 조항에 안 걸릴 가능성이 커요. 배상 범위는 도배·장판 같은 직접 손해와 그 밖의 손해를 나눠 산정하되, 결정례에서도 한도 안에서 인정한 것이라 개별 금액은 자료를 봐야 해요.