특약부화재보험은 화재로 인한 건물 손해와 제4조 제1항의 손해배상책임을 함께 담보하는 보험이다(제2조 제2호). 특수건물은 여러 사람이 출입 · 근무 · 거주하는 건물로서 시행령 제2조가 정한 것이다. 일정 연면적 이상의 국유 · 공유 건물, 학원, 병원급 의료기관, 관광숙박업 · 숙박업, 공연장, 방송사업, 대규모점포, 농수산물도매시장, 게임 · 노래연습장 · 음식점 · 주점, 학교, 공장, 목욕장, 영화상영관, 도시철도 역사, 일정 층수 이상의 아파트(같은 단지 저층 포함)와 건물, 실내사격장이 여기에 든다. 동등한 공제에 가입한 지방자치단체 건물 등은 빠진다.
제4조 제1항은 특수건물 소유자가 그 건물 화재로 다른 사람이 죽거나 다치거나 재물 손해를 입으면 과실이 없어도 보험금액 범위에서 배상할 책임을 지고, 실화책임법에도 불구하고 경과실이 있는 경우에도 같다고 정한다. 소유자는 사용승인 · 소유권 취득 등이 있은 날부터 정해진 기간 안에 가입하고 매년 갱신해야 하며, 손해보험회사는 체결을 거절하지 못한다(제5조). 종업원이 산재보험에 가입돼 있으면 그 종업원의 사망 · 부상 배상책임 담보는 빼도 된다. 피해자는 보험회사에 직접 청구할 수 있고(제9조), 배상책임 보험금 청구권은 압류할 수 없다(제10조). 금액은 제8조와 시행령 제5조가 정한다.
아파트 · 오피스텔의 단체화재보험이 이 의무보험인 경우가 많아 보험자대위 판례가 쌓였다. 대법원 2015다237618 은 특수건물 의무보험인 아파트 단체화재보험의 피보험자를 각 구분소유자와 가재도구 소유자로 보고 불을 낸 입주민 자녀를 제3자로 봤지만, 방화는 그 자녀 쪽 책임보험의 고의 면책이어서 구상은 인정되지 않았다. 대법원 2025다200233 은 피보험자와 생계를 같이하는 동거가족은 별도 사업장을 운영해도 대위의 제3자가 아니라고 봤고, 그 환송 뒤 2025다220815 는 중복보험 분담 뒤 대위 범위를 가해자 책임비율 부분으로 정리했다.