전세금보장신용보험 2억 5,000만 원 청구 — 집주인이 바뀐 걸 임차 법인이 묵시적으로 승낙해 옛 집주인의 반환채무가 없어졌다며 보험금 기각(1심 취소)

검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조

광주고등법원 2024. 1. 17. 선고 2023나231342024. 01. 17

한 줄 결론1심 취소 · 청구 기각 — 1심 중 보험사 패소 부분을 취소하고 원고의 보험금 250,000,000원 청구를 기각했다. 소송총비용은 원고 부담.

실무 포인트전세금 보장 보험은 보험증권상 임대인의 반환채무를 담보한다. 집주인이 바뀌었을 때 임차인의 말과 행동이 채무 인수 승낙으로 평가되면 보험 보장이 끊길 수 있다는 사례다.

보상 결과 · 기타 · 청구인 못 받음(거절) · 청구 2억 5,000만원

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쟁점

법인이 직원 사택으로 아파트를 보증금 250,000,000원에 임차하고 전세금보장신용보험에 가입했다. 임대차 기간 중 집주인이 아파트를 팔면서 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 인수하기로 했다. 계약 종료 뒤 보증금을 못 받자 보험금을 청구했는데, 보험사는 임차인이 채무 인수를 승낙해 옛 집주인의 반환채무가 없어졌다며 거절했다.

사실관계

1임차인 법인(원고)은 2015. 7. 3. 아파트를 보증금 210,000,000원에 임차해 직원 사택으로 썼다. 보조참가인(옛 집주인)이 2015. 6. 26. 이 아파트를 사들였고, 원고는 2017. 6.경 보조참가인과 보증금 250,000,000원으로 갱신했으며, 2019. 6.경 기간이 2021. 7. 1.까지로 다시 갱신됐다. 원고는 2015. 7.경과 2019. 7.경 보험사(피고)와 전세금보장신용보험계약을 맺었다.
2약관은 임대인이 채무를 이행하지 않아 계약 종료 후 30일이 지나도 보증금을 반환받지 못하면 보상하고, 계약 변경 · 갱신 사유가 생겼는데도 변경하지 않은 상태에서 생긴 손해는 보상하지 않는다고 정했다.
3보조참가인은 2020. 12. 11. 아파트를 295,000,000원에 팔면서 매수인이 원고와의 임대차를 승계해 임대인의 지위와 의무를 인수하기로 했다. 사택 담당자는 매매 전후 중개인과 여러 차례 통화하고 2020. 12. 10. 임대차계약서 사진을 보냈다. 매수인은 2020. 12. 15. 채권최고액 286,000,000원, 2021. 4. 13. 338,000,000원의 근저당권을 설정했다.
4원고는 2021. 2. 23. 보험사에 임대인을 매수인으로 바꿔 달라고 요청했으나 근저당권을 이유로 거절됐다. 계약은 2021. 7. 1. 끝났으나 보증금을 못 받았고, 원고는 2021. 7. 2. 보험금 250,000,000원을 청구했다. 보험사는 2021. 9. 10. 거절했다. 1심(광주지방법원 2023. 6. 1. 선고 2021가합61258)은 원고 청구를 받아들였다.

법원의 판단

1매수인이 보증금 반환채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 한 경우 특별한 사정이 없으면 이행인수이고, 면책적 채무인수가 되려면 임차인의 승낙이 필요하다(대법원 2000다69026, 2008다39663 판결 등 참조). 승낙은 묵시적으로도 할 수 있다. 법인 임차인은 주민등록을 할 수 없어 양수인이 임대인 지위를 당연 승계하지 않는다(대법원 2003다2918 판결 등 참조).
2사택 담당자가 매매 과정에 참조하도록 임대차계약서를 보낸 것은 보증금 승계를 인정하는 것을 전제로 한 행위로 보이고, 2021. 2. 22.~23. 통화에서 임대인이 바뀌었다는 점을 반복해 인정했으며, 직후 보험사에 임대인 변경을 요청했다. 매수인 앞으로 카드대금 체납 · 가압류 예정 우편물이 온 뒤에도 태도를 바꾸지 않았다고 봤다.
32021. 4. 27. 매수인에게 직접 보증금 반환을 청구한 것도 면책적 채무인수를 승낙한 것을 전제로 하고, 보조참가인에게 보낸 같은 내용증명에 대해서는 사택 담당자가 "보증금을 청구하겠다는 것은 절대 아니"라고 말했다. 2015년 매매 때도 같은 구조로 승계를 묵시적으로 승낙한 적이 있다고 했다.
4결국 반환채무는 매수인에게 면책적으로 인수돼 보조참가인은 더 이상 채무가 없고, 보험은 보조참가인의 반환채무를 전제로 한 것이므로 보험금 청구는 이유 없다고 했다.

결론

1심 취소 · 청구 기각 — 1심 중 보험사 패소 부분을 취소하고 원고의 보험금 250,000,000원 청구를 기각했다. 소송총비용은 원고 부담.

실무에서 보는 것

하급심 판결이라 상급심에서 달라질 수 있다.
1심은 원고 승소, 이 항소심은 원고 패소로 결론이 갈렸다.
매매 당시(2020. 12. 11.)에는 근저당이 없어 승계로 회수가능성이 나빠졌다고 볼 수 없었고, 원고가 곧바로 임대인 변경 신고나 전세권설정을 할 수 있었다는 점도 판단에 반영됐다.

근거 조문 · 참조 판례

민법 제455조(승낙여부의 최고)
주택임대차보호법 제3조 제1항
대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결
대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결

근거 · 원문

원문 — 광주고등법원 2024. 1. 17. 선고 2023나23134

쟁점

사실관계

법원의 판단

결론

실무에서 보는 것

근거 조문 · 참조 판례

근거 · 원문

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