아파트 하자보수보증보험 — 사용검사 뒤 나타난 균열 · 누수만 보증 대상, 보증금 127,919,000원 인정 · 보증사의 서류 요청이 채무 승인이라 시효 중단(1심 변경)

검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조

대구고등법원 2005. 4. 22. 선고 2004나3232005. 04. 22

한 줄 결론1심 판결 변경 — 입주자대표회의의 보증사에 대한 보증보험증권상 보험금 청구채권은 127,919,000원을 넘어서는 존재하지 않음을 확인, 건설사의 나머지 청구 기각. 소송총비용은 80% 건설사, 나머지 대표회의 부담.

실무 포인트아파트 하자보수보증보험에서 보증사가 책임지는 하자는 "사용검사 뒤에 나타난" 하자다. 보증사가 보험금 청구 뒤 추가 서류를 요구한 것이 채무 승인으로 시효를 중단시킨다고 본 판단도 함께 있다.

보상 결과 · 기타 · 일부만 받음 · 청구 1억 6,394만원 · 인정 1억 2,792만원

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쟁점

아파트를 지어 분양한 건설사가 하자보수보증금 대신 보증보험(가입금액 163,937,000원, 피보험자 시장 → 입주자대표회의 승계)에 들었다. 입주자대표회의가 하자보수보증금을 청구하자 건설사는 보증사에 대한 보험금 청구권이 없다며 부존재 확인을 구했다. 미시공 · 변경시공 하자도 보증 대상인지, 하자보수기간이 청구 제척기간인지, 약관상 2년 시효가 지났는지가 쟁점이다.

사실관계

1건설사는 아파트 144세대를 지어 1995. 10. 13. 사용승인을 받았고, 하자보수보증금 예치의무를 이행하려고 1995. 10. 2. 보증사와 보험가입금액 163,937,000원, 보험기간 1995. 10. 6.부터 1998. 10. 5.까지, 피보험자 시장인 하자보증보험계약을 맺었다. 피보험자 지위는 입주자대표회의가 승계했다. 약관상 보험금 청구권 시효는 2년이었다.
2입주 직후부터 하자가 많아 여러 차례 보수를 요청했으나 건설사는 일부만 보수했다. 미시공 · 부실시공 · 변경시공으로 외벽 · 내부 균열, 누수, 기능 · 작동불량 등이 생겼다. 대표회의는 1997. 9. 30.경 하자 보수를 요구하는 공문을 보냈고, 2000. 9. 28. 보증사에 보험금을 청구했다.
3보증사는 2000. 10. 4. 추가 서류를, 11. 21. 보상심사자료를 요청했다. 건설사는 2001. 2. 2. 보험금지급금지가처분 결정을 받았고, 보증사는 소송 결과에 따라 보상하겠다고 회신했다. 건설사는 163,937,000원의 청구채권 부존재 확인을 구했다.

법원의 판단

1보증 대상 하자는 구 공동주택관리령 · 관리규칙이 정한 하자로서 ① 사용검사 뒤에 비로소 생기거나, 사용검사 전 미시공 · 변경시공 원인이 있었더라도 균열 · 기능불량 등이 사용검사 뒤 실제로 나타나거나 확대 · 악화돼 기능상 · 미관상 · 안전상 지장이 생긴 것이어야 하고, ② 법정 하자보수기간이 지나기 전에 발생해야 한다(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 등 참조). 미시공 · 변경시공 그 자체가 아니라 그로 인한 균열 등이 하자다.
2감정이 사용검사 약 7년 뒤라 발생 시점 판단에 한계가 있어 공문 · 보수기록 등을 종합했다. 공용부분 ①-1 · ② · ③ · ⑤ · ⑨~⑪, 전유부분 ① · ② · ⑤ 하자만 보증 대상으로 보고, 나머지는 사용검사 전 하자 · 설계와 다른 시공 · 보수 필요성 없음 등으로 제외했다. 보수비 합계는 127,919,000원이다.
3하자보수의무기간은 청구권 행사 제척기간이 아니라 그 기간 안에 하자가 생겨야 한다는 뜻이다.
4보험기간 종료 뒤 2년이 지나 원칙적으로 시효가 완성될 상황이었으나, 보증사가 시효 완성 전인 2000. 10. 4. 추가 서류를 요청해 채무를 승인했고 대표회의가 2001. 4. 13. 이 소송에 응소했으므로 시효 완성이 차단됐다. 그렇지 않더라도 보증사가 소송 결과에 따라 지급하겠다고 답한 것은 시효이익 포기로 볼 수 있다.

결론

1심 판결 변경 — 입주자대표회의의 보증사에 대한 보증보험증권상 보험금 청구채권은 127,919,000원을 넘어서는 존재하지 않음을 확인, 건설사의 나머지 청구 기각. 소송총비용은 80% 건설사, 나머지 대표회의 부담.

실무에서 보는 것

상급심: 대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다25632 — 상고기각(원심 유지)(상급심 판결 주문 기준). 사용검사 후 하자보수기간 안에 나타난 하자 판단과, 하자보수기간이 제척기간이 아니라는 판단을 수긍했다. 사이트에 이 상고심 사례가 있다.
아파트 하자보수보증보험에서 "사용검사 전부터 있던 미시공"은 그 자체로는 보증 대상이 아니고, 그로 인한 하자가 사용검사 뒤 나타나야 한다.
보험금 청구 뒤 보증사의 추가 서류 요청이 채무 승인(시효 중단)으로 인정됐다.
하급심 판결이라 상급심에서 달라질 수 있다.
당시 약관 · 기준 — 지금 표준약관은 문언이 다를 수 있다.

근거 조문 · 참조 판례

구 주택건설촉진법 제38조 제15항, 구 공동주택관리령 제16조 · 제17조
구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 별표3(하자보수기간)
민법 제168조 제3호(승인에 의한 시효중단) · 제184조(시효이익의 포기)

근거 · 원문

원문 — 대구고등법원 2005. 4. 22. 선고 2004나323