다가구주택 전세 중개에서 선순위 보증금을 틀리게 설명 — 중개사 책임 40%로 제한해 1,200만 원, 협회 공제도 "금지행위 면책" 안 돼 공동 지급
검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조
대구지방법원 2024. 8. 9. 선고 2023가단1330772024. 08. 09
한 줄 결론일부 인용 — 중개사와 협회는 공동으로 12,000,000원(30,000,000원 × 40%)과 지연손해금을 지급하라. 나머지 청구는 기각, 소송비용은 원고 3/5 · 피고들 2/5.
실무 포인트전세 중개 사고에서 중개사 책임이 인정돼도 임차인 본인의 확인 소홀이 과실상계로 크게 반영될 수 있다. 이 사건에서는 책임이 40%로 제한됐다.
보상 결과 · 배상책임 · 일부만 받음 · 청구 3,000만원 · 인정 1,200만원
비슷한 사건의 결과: 배상책임 · 손해배상 보상 결과판
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쟁점
다가구주택 한 호실을 보증금 5,000만 원에 임차했는데, 중개사가 확인 · 설명서에 다른 임차인들의 보증금을 실제와 다르게 적었다. 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받기 어려워지자 임차인이 중개사와 공제사업자인 협회에 배상을 청구했다. 배상 범위와 과실상계, 공제약관의 "금지행위 면책"이 쟁점이다.
사실관계
- 1원고는 2022. 6. 17. 공인중개사(피고 1)의 중개로 다가구주택 201호를 보증금 50,000,000원, 기간 2022. 7. 2.부터 2024. 7. 1.까지로 임차했다. 중개사가 교부한 중개대상물 확인 · 설명서의 "실제 권리관계" 란에는 다른 임차인의 보증금이 실제와 다르게 적혀 있었다. 원고는 2022. 6. 20. 확정일자, 2022. 7. 11. 전입신고를 했다.
- 2주택과 대지에는 채권최고액 660,000,000원과 180,000,000원의 근저당권이 있었고, 근저당권자의 신청으로 2023. 4. 27. 경매개시결정이 났다. 감정가는 1,251,018,160원이었다.
- 3근저당권의 피담보채무액은 735,237,150원이었고, 원고보다 앞서 우선변제권을 얻은 임차인들의 보증금 합계는 430,000,000원이었다.
- 4중개사는 협회(피고 2)와 공제기간(2021. 12. 27.~2022. 12. 26.) 중 중개행위로 생긴 재산상 손해에 100,000,000원 한도로 공제금을 지급받는 공제계약을 맺고 있었다. 원고는 30,000,000원을 청구했다.
법원의 판단
- 1다가구주택 일부 임대차를 중개할 때 중개사는 등기부상 권리관계만이 아니라 다른 임차인의 보증금 · 임대차 시기와 종기 자료를 임대인에게 요구해 확인 · 설명하고 확인 · 설명서에 적어야 하며, 임대인이 불응하면 그 사실을 적어야 한다(대법원 2011다63857 판결 등 참조). 원고가 실제 사정을 알았다면 계약을 하지 않거나 조건을 바꿨을 것이라며 책임을 인정했다.
- 2원고보다 앞서는 채권액은 1,165,000,000원으로 감정가보다 적지만, 다가구주택 경매는 유찰이 잦아 매각가가 크게 떨어질 수 있어 보증금을 모두 배당받을 가능성이 현저히 낮다고 봤다. 손해는 보증금 상당액이고, 원고가 예상 배당액 20,000,000원을 스스로 제외해 30,000,000원이 됐다.
- 3중개를 맡겼다고 거래당사자 본인의 조사 · 확인 책임이 사라지지 않는다며(대법원 2012다69654 판결 등 참조), 다가구라 임차인이 많음을 알 수 있었던 점, 고액 근저당이 있었는데 스스로 시가 · 권리관계를 확인하지 않은 점, 주택임대차보호법 제3조의6 제4항의 확정일자 자료 요청을 하지 않은 점을 들어 책임을 40%로 제한했다.
- 4공제약관의 "공인중개사법 제33조 금지행위로 생긴 손해 면책" 조항을 거짓 설명(제33조 제1항 제4호)에까지 적용하면 대부분의 중개사고가 면책되고 불법성이 클수록 면책되는 결과가 돼 공제제도 취지에 반한다며 그 범위에서 효력을 부정했다. 경매가 진행 중이라 손해가 미확정이라는 주장, 배당요구를 하지 않았다는 주장(실제로 2023. 6. 9. 배당요구)도 배척했다.
결론
일부 인용 — 중개사와 협회는 공동으로 12,000,000원(30,000,000원 × 40%)과 지연손해금을 지급하라. 나머지 청구는 기각, 소송비용은 원고 3/5 · 피고들 2/5.
실무에서 보는 것
- 하급심 판결이라 상급심에서 달라질 수 있다.
- 청구 3,000만 원 중 1,200만 원(40%)이 인정됐다. 중개사 책임이 인정돼도 임차인의 확인 소홀이 60% 과실로 반영됐다.
- 협회 공제는 중개사의 배상책임을 보증하는 제도라, 약관의 금지행위 면책을 넓게 적용하면 효력이 부정될 수 있다는 판단이다.
근거 조문 · 참조 판례
- 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) · 제33조 제1항 제4호(금지행위)
- 주택임대차보호법 제3조의6 제4항
- 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결
- 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결
근거 · 원문
관련 용어
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