판례 · 결정례대법원 판례배상책임
신탁된 건물을 위탁자에게서 임차하게 한 중개사 책임 — 공제 한도는 사고 1건당
대법원 2012. 9. 13. 선고 2012다302812012. 09. 13
한 줄 결론상고기각 — 공제사업자의 상고를 기각해 공제가입금액을 공제사고 1건당 한도로 본 원심이 확정됐다.
쟁점
담보신탁으로 소유권이 신탁회사에 넘어간 건물을 위탁자로부터 임차하도록 중개한 공인중개사의 설명의무 위반 책임과, "보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다"는 공인중개사 공제약관이 사고 1건당 한도인지.
사실관계
- 1분양사업자는 집합건물 137채에 관해 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 맺고 신탁회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
- 2공인중개사의 중개로 임차인 2명(원고들)이 분양사업자로부터 519호 · 803호를 각각 임차해 입주했다.
- 3분양사업자가 부도나자 신탁회사가 소를 제기했고, 원고들은 임차보증금을 돌려받지 못한 채 건물을 인도하고 점유 · 사용에 따른 부당이득금까지 반환했다.
- 4원고들은 신탁회사를 주위적 피고로, 중개사와 공인중개사 공제사업자를 예비적 피고로 소송을 냈다. 원심은 중개사가 신탁회사 승낙 없는 임대차는 효력이 없다는 점을 설명하지 않았다며 보증금과 부당이득금 상당 손해를 인정했다. 공제사업자는 보상한도 해석을 다퉈 상고했다.
법원의 판단
- 1신탁등기를 마치면 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자에게 내부적으로 유보되지 않는다. 그래서 수탁자의 사전승낙 없이 위탁자와 맺은 임대차는 수탁자에게 효력을 주장할 수 없다고 보았다.
- 2이를 설명하지 않은 중개사의 과실과 임차인들이 입은 손해 사이의 인과관계를 인정한 원심 판단은 정당하다고 했다.
- 3약관은 목적 · 취지를 고려해 공정 · 합리적으로, 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적 · 획일적으로 해석하고, 그래도 다의적이면 고객에게 유리하게 해석해야 한다.
- 4이에 따라 "보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다"는 공제약관 제2조 제1항은 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것으로 해석함이 상당하다고 했다(대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결 참조).
결론
상고기각 — 공제사업자의 상고를 기각해 공제가입금액을 공제사고 1건당 한도로 본 원심이 확정됐다.
실무에서 보는 것
- 중개사고 공제금 분쟁에서 가입금액이 연간 총한도인지 사고 1건당 한도인지가 피해자별 회수액을 가른다. 이 판결은 1건당 한도로 보았다.
- 신탁 부동산 임대차에서는 등기부상 소유자(수탁자)의 동의 여부를 확인하는 것이 중개사의 설명 대상이 됐다.
- 당시 공제약관 기준 판결이다. 지금 약관은 문언이 다를 수 있고, 같은 쟁점이라도 약관 문언 · 사실관계가 다르면 결론이 갈린다.
근거 조문 · 참조 판례
- 신탁법 제2조
- 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항
- 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다33174 판결
- 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다81633 판결
- 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다60305 판결
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