아랫집 누수, 소유자와 세입자 중 누가 배상하나요?

경우에 따라 달라지는 것

• 벽 · 바닥 속 매립 배관이나 층 사이 슬래브 배관이 터졌다

  → 임대인에게 관리의무가 있어 임차인 일배책으로는 보상되지 않을 수 있다고 금감원이 안내했고(2025-12-16), 슬래브 매설 배관 파열에서 소유자 겸 임대인의 공작물책임을 인정한 판례(2017다227103)가 있습니다.

• 세입자가 쓰고 관리하는 설비(호스 · 노출 배관 연결부)가 빠졌다

  → 점유자인 세입자의 책임과 세입자의 일배책이 검토됩니다.

• 옥상 · 복도 · 공용 배관이 원인이다

  → 개별 세대 일배책이 아니라 입주자대표회의 등이 든 단체보험 쪽 문제라고 금감원이 안내했습니다(2024-08-07).

• 집주인이 일배책을 2020년 4월 전에 가입했고 직접 살지 않는다

  → 개정 전 약관은 피보험자가 거주해야 보상해 임대 주택 누수가 대상이 아니라는 안내 사례가 있습니다(2025-12-16).

점유자 먼저, 그다음 소유자

민법 제758조 ①은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 때 공작물점유자가 배상하고, 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았으면 소유자가 배상한다고 정합니다. 점유자나 소유자는 손해 원인에 책임 있는 자에게 구상할 수 있습니다(③). 그래서 "누구 집이냐"보다 "어느 배관이 왜 샜냐"가 먼저입니다.

배관 위치가 책임을 가른다

대법원 2017다227103은 1층 천장 겸 2층 바닥 슬래브에 매설된 상수도 배관이 파열된 사건에서, 그 슬래브는 건물 전체나 인접 층이 함께 쓰는 부분이라 소유자의 유지 · 관리의무 대상이라고 보고 소유자 겸 임대인의 공작물책임을 인정했습니다. 금감원도 전세 아파트 매립 배관 동파는 임대인 관리 영역이라 임차인 일배책 지급 대상이 아니라고 안내했습니다.

보험은 책임을 따라간다

일상생활배상책임은 피보험자가 법률상 배상책임을 질 때만 보상합니다(배상책임보험 표준약관 제3조). 책임이 집주인에게 있으면 집주인의 일배책, 세입자에게 있으면 세입자의 일배책을 봅니다. 증권에 적힌 주택과 사고 주택이 같은지, 가입 시점이 2020년 4월 개정 전후인지도 같이 확인합니다.

내 경우 먼저 확인할 것

• ✓누수 탐지 결과 — 원인 배관의 위치(매립 · 노출 · 공용)와 관리 주체
• ✓임대차계약서의 수선 · 관리 약정
• ✓집주인 · 세입자 각각의 일배책 증권(증권 기재 주택 주소 · 가입 시기)
• ✓아랫집 피해 사진 · 견적서

근거 · 원문

• 민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임)
• 대법원 2017다227103 — 슬래브 매설 배관 누수, 소유자 겸 임대인의 공작물책임
• 금감원 2025-12-16 — 겨울철 누수 분쟁(임차인 일배책 · 매립 배관 · 2020년 4월 약관)
• 금감원 2024-08-07 — 누수 분쟁(공용부분 · 손해방지비용)
• 용어 — 공작물책임

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