상가 누수 피해는 누가 배상하나요?

경우에 따라 달라지는 것

• 위층 점포 안 설비에서 샜다

  → 그 점포의 점유자가 1차, 점유자가 주의를 다했으면 소유자가 배상합니다(민법 제758조 ①).

• 층 사이 슬래브에 묻힌 배관이 터졌다

  → 건물 공동 부분이라 소유자의 유지 · 관리 대상으로 본 판례(2017다227103)가 있습니다.

• 집합건물 공용배관이 원인이다

  → 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 당연히 성립하고 자치회 형태의 단체도 관리단 성격을 겸할 수 있다는 판례(2024다291522)가 있어 책임 주체를 먼저 특정합니다.

• 가해 쪽 보험이 시설소유(관리)자 배상책임이다

  → 보험증권에 기재된 시설에 한해 보상한다고 금감원이 안내했습니다(2025-12-16).

주택용 일배책이 아닌 이유

일상생활배상책임은 주거용으로 쓰는 증권 기재 주택의 사고와 그 밖의 일상생활 중 사고를 보상하고 주택 외 부동산은 제외한다고 본 결정례(제2022-15호)가 있습니다. 그래서 상가 누수는 상가 임차인 · 소유자가 든 영업배상책임이나 시설소유(관리)자 배상책임 특약에 법률상 배상책임이 있는지로 따집니다.

2017다227103 — 1층 점포 침수

영업배상책임보험 시설소유(관리)자 특약 사건입니다. 1층 천장 겸 2층 바닥 슬래브에 매설된 상수도 배관이 부식 · 파열돼 1층 점포가 침수됐고, 대법원은 소유자 겸 임대인이 공작물책임과 수선의무 위반 책임을 진다고 보아 보험자의 채무부존재확인 청구를 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다. 배상책임 담보에서는 피보험자의 법률상 책임이 먼저입니다.

2024다291522 — 지하 공용배관 파열

집합건물 지하 공용배관 파열로 점포가 침수된 사건에서, 관리비를 걷고 공용부분 공사를 해 온 단체가 점포 운영자 자치회일 뿐이라며 책임을 피할 수 있는지가 쟁점이었습니다. 대법원은 그 단체가 관리단 성격을 겸할 수 있다며 관리단 해당 여부를 더 심리하라고 파기환송했습니다. 규약이 없다는 사정만으로 관리단이 아니라고 단정할 수 없다는 취지입니다.

내 경우 먼저 확인할 것

• ✓누수 탐지 보고서 — 원인 배관 위치(점포 내부 · 슬래브 · 공용)
• ✓가해 점포 · 건물주 · 관리단이 든 영업배상 · 시설소유(관리)자 배상책임 증권과 시설 목록
• ✓관리비 부과 · 공용부분 공사 내역(관리 주체 확인)
• ✓침수 피해 사진 · 재고 · 집기 목록 · 휴업 기간 자료

근거 · 원문

• 대법원 2017다227103 — 슬래브 배관 누수와 소유자 공작물책임(영업배상)
• 대법원 2024다291522 — 공용배관 누수와 관리단
• 민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임)
• 금감원 2025-12-16 — 시설소유관리자배상책임은 증권 기재 시설만
• 금감원 분쟁조정 제2022-15호 — 일배책의 주택 요건(주택 외 부동산 제외)

배상책임 · 누수 · 일상생활배상 — 다른 질문

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