중개보조원이 위임장을 위조해 임대차보증금 수억 원 횡령 — 고용한 공인중개사와 공제 협회가 연대해 4억 6,000만 원 · 3억 4,000만 원 배상, 공제 한도는 1건당 · 과실상계 불허
검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조
인천지방법원 2010. 7. 7. 선고 2009가합33602010. 07. 07
한 줄 결론공인중개사와 협회는 연대해 원고 1 · 2에게 460,000,000원, 원고 3에게 340,000,000원과 각 지연손해금을 지급. 공동 중개 중개사 8명에 대한 청구와 협회에 대한 나머지 청구는 기각.
실무 포인트중개사무소 보조원의 횡령도 공인중개사의 업무상 손해로 공제 대상이 될 수 있다. 협회가 주장한 "가입기간 전체 한도 5,000만 원"은 받아들여지지 않았고, 공제사고 1건마다 한도가 적용됐다.
보상 결과 · 배상책임 · 일부만 받음 · 인정 4억 6,000만원
비슷한 사건의 결과: 배상책임 · 손해배상 보상 결과판
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쟁점
건물주들이 임대 관리를 맡긴 사람(공인중개사 아님, 공인중개사 사무실의 중개보조원)이 위임장을 위조해 차임 없는 전세계약을 맺고 보증금을 받은 뒤 건물주에게는 월세계약인 것처럼 일부만 넘기는 방식으로 보증금을 빼돌렸다. 건물주들은 그를 고용한 공인중개사, 함께 중개한 다른 중개사 8명, 공제사업자인 협회를 상대로 손해배상 · 공제금을 청구했다. 공제 한도가 기간 총액인지 1건당인지, 공제금 시효, 과실상계가 다퉈졌다.
사실관계
- 1원고 1 · 2(부부)는 다가구주택 등을 각 1/2 지분씩, 원고 3(원고 1의 모친)은 오피스텔을 소유하고, 실질적으로는 원고 1이 관리해 왔다. 원고 1은 2003. 3.경부터 2008. 4.경까지 공인중개사가 아닌 사람에게 임대차계약 체결 · 보증금 수령 등 건물 관리를 맡겼고, 그는 공인중개사(피고 1)와 함께 건물 1층에서 중개사무소를 운영하며 피고 1의 중개 업무를 보조했다.
- 2그는 월세계약 대리권만 받았는데도 보관하던 원고 1의 인감증명서 · 도장을 이용해 위임장을 위조하고, 피고 1 또는 다른 중개사들과 공동 중개로 차임 없는 전세계약을 맺어 보증금을 받은 뒤 원고들에게는 월세 보증금만큼만 주거나, 실제보다 적은 보증금의 허위 계약서를 만들거나, 받은 보증금을 알리지 않고 쓰는 방식으로 횡령했다. 횡령액 합계는 원고 1 · 2 소유 부동산 4억 6,000만 원, 원고 3 소유 부동산 3억 4,000만 원이다. 그는 2009. 10. 6. 사기죄로 구속 기소돼 유죄판결을 받았다.
- 3피고 1은 2003. 3. 12. 협회와 공제기간 1년, 공제금액 50,000,000원의 공제계약을 맺고 2009. 3. 11.까지 1년 단위로 갱신했다. 공동 중개한 다른 중개사들도 같은 내용의 공제계약을 맺고 있었다.
- 4원고들은 2009. 2. 26. 소를 냈다. 일부 임차인에게는 원고들이 보증금 전부 또는 일부를 돌려줬다.
법원의 판단
- 1보조원이 월세계약 대리권(기본대리권)을 넘어 전세계약을 맺었지만, 수년간 건물 관리를 해 왔고 원고 1이 임대 문의를 그에게 하도록 했으며 위조 위임장과 인감증명서까지 보여준 점에 비추어 임차인 · 중개사들은 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었다. 원고들은 표현대리 책임을 지므로 횡령으로 현실적 손해 또는 손해 발생의 구체적 위험이 생겼다.
- 2피고 1은 공인중개사법 제30조와 민법 제750조 · 제756조에 따라 보조원의 사용자로서 손해를 배상해야 한다. 반면 공동 중개한 중개사들은 보조원에게 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었으므로 대리권 범위를 따로 확인하지 않았어도 주의의무 위반이 아니라고 봤다.
- 3공제약관 제2조 제1항의 "공제가입금액을 한도로"는 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것이지 1인의 가입자에 대한 공제기간 동안의 총 보상한도가 아니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결).
- 4협회 공제는 보증보험적 성격이 있고 상호보험과 유사해 공제금청구권에는 상법 제662조의 2년 단기시효가 유추적용되지만, 객관적으로 보험사고 발생을 알 수 없었던 경우에는 안 때부터 진행한다. 월세 명목의 돈이 계속 입금돼 원고들은 2007년 말 또는 2008. 4.경에야 사고를 알았으므로 시효가 완성되지 않았다.
- 5피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 한 자가 그 부주의를 이유로 책임 감경을 주장할 수 없고(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결 등 참조), 그 불법행위를 원인으로 공제금을 구하는 이 사건에서도 과실상계는 허용되지 않는다고 했다.
결론
공인중개사와 협회는 연대해 원고 1 · 2에게 460,000,000원, 원고 3에게 340,000,000원과 각 지연손해금을 지급. 공동 중개 중개사 8명에 대한 청구와 협회에 대한 나머지 청구는 기각.
실무에서 보는 것
- 중개사무소 보조원의 불법행위는 그를 고용한 공인중개사의 책임(공인중개사법 제30조 · 민법 제756조)이고, 협회 공제금도 그 범위에서 지급된다.
- 공제 한도 "가입금액 한도"를 1건당 한도로 본 대법원 판례(2007다39949)를 따랐다 — 협회는 이미 다른 임차인이 받아간 공제금을 빼고 남은 한도만 주겠다고 했으나 배척됐다.
- 공제금청구권 시효 2년은 원칙적으로 공제사고 발생 때부터지만, 사고를 객관적으로 알 수 없었으면 안 때부터 계산했다.
- 공동 중개한 다른 중개사들은 책임을 면했다 — 건물주가 표현대리 책임을 지는 같은 사정이 그들에게는 "믿을 만한 정당한 이유"가 됐다.
- 하급심 판결이라 상급심에서 달라질 수 있다.
- 당시 약관 · 기준 — 지금 표준약관은 문언이 다를 수 있다.
근거 조문 · 참조 판례
- 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)
- 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리) · 제750조 · 제756조(사용자의 배상책임)
- 상법 제662조(소멸시효) 유추적용
- 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결
- 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결
근거 · 원문
관련 용어
이 페이지는 현업 손해사정사인 운영자(열손사)가 국가법령정보센터 · 금융감독원 등 원문과 대조해 검수했습니다. 제도와 용어를 설명하는 페이지이며, 개별 사안의 보험금 지급 여부 · 금액 · 등급은 약관 정의와 기록을 대조해 판단할 일이라 여기서 단정하지 않습니다. 숫자는 표시된 원문 기준이며, 원문이 바뀌면 원문이 우선합니다.