판례 · 결정례대법원 판례배상책임 · 화재

공용배관 누수 — 점포 운영자 모임도 집합건물법상 관리단을 겸할 수 있다

대법원 2025. 1. 9. 선고 2024다2915222025. 01. 09

한 줄 결론파기환송 — 관리단에 해당하지 않는다고 본 원심을 파기했다.

쟁점

집합건물 지하 공용배관 파열로 점포가 침수된 사건에서, 관리비를 걷고 공용부분 공사를 해 온 단체가 "구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 아니라 점포 운영자들의 자치회일 뿐"이라며 책임을 면할 수 있는가.

사실관계

1전유부분 23개, 주용도 근린생활시설인 집합건물에 관해 2004. 1. 28. 집합건축물대장이 작성되고 그 무렵 소유권보존등기가 마쳐졌다.
22021. 5. 22. 지하 1층 천장 공용배관이 파열돼 누수가 발생했고, 지하 101호에서 사무용품 판매업을 하던 구분소유자와 그 배우자의 점포가 침수됐다. 구분소유자는 손해배상채권을 배우자에게 양도했다.
3피해자는 집합건물법상 관리단과 관리소장을 상대로 관리의무를 소홀히 했다며 손해배상을 청구했다. 상대방은 그 단체가 집합건물법상 관리단이 아니라 점포 실제 운영자들의 자치회에 불과하다고 다퉜다.
4관리소장은 자기 명의로 건물에 시설보험계약을 체결했고, 피해자는 그 보험자로부터 이 누수사고에 관한 보험금으로 3,000만 원을 받았다.

법원의 판단

1원심은 그 단체가 구분소유자 전원으로 구성됐다거나 관리단집회에서 관리인을 선임했다는 자료가 없다는 이유로 집합건물법상 관리단이 아니라고 보고 청구를 받아들이지 않았다.
2대법원은 관리단은 어떤 조직행위를 거쳐야 성립하는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하면 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체이고, 존립 형식이나 명칭과 관계없이 관리단 역할을 할 수 있으며, 구분소유자가 아닌 자가 섞여 있어도 관리단의 성격을 겸유할 수 있다고 했다.
3규약 설정은 임의적 사항이므로 규약의 존부는 관리단인지 결정하는 기준이 될 수 없다고 했다.
4그 단체가 관리사무소 명의 계좌로 관리비를 받아 관리업무를 했고, 옥상 · 외벽을 제3자에게 사용하게 하고 대가를 받았으며, 장기수선충당금 내지 수선적립금으로 리모델링 · 방수공사를 한 점, 미납 관리비를 내지 않으면 공용부분 사용을 금지하겠다는 내용증명을 보낸 점 등은 관리단이 아니면 근거를 찾기 어려운 업무라고 보았다.
5관리소장이 구분소유자(분양주)들에게는 옥상 사용 · 리모델링 공사에 대해 의견을 묻고 보고하는 메시지를 보낸 반면 점포 실제 운영자(입점자)들에게는 결정 내용을 알리는 메시지를 보낸 점, 관리비고지서가 입주사와 미입주사를 나눠 미입주 시에도 납부의무를 전제한 점 등에 비추어 구분소유자 전원도 구성원에 포함하고 있다고 볼 여지가 크다고 했다.
6따라서 관리단에 해당하는지 더 심리한 뒤 누수사고에 관한 손해배상책임을 판단했어야 한다고 보았다.

결론

파기환송 — 관리단에 해당하지 않는다고 본 원심을 파기했다.

실무에서 보는 것

누수 · 화재 배상책임 사건에서는 책임 주체를 특정하는 단계가 먼저다. 규약이 없거나 관리인 선임 결의 자료가 없다는 사정만으로 관리단이 아니라고 단정할 수 없다.
관리비 수납 · 공용부분 공사 · 공용부분 사용 제한 통보 같은 실제 업무 내역이 관리단 여부를 가르는 자료가 된다.
시설보험금을 일부 받았다고 해서 나머지 손해에 대한 배상청구가 당연히 막히는 것은 아니다. 다만 중복 전보 여부는 별도로 정리된다.
이 판결은 심리를 더 하라는 취지이며 개별 사안의 책임을 확정한 것이 아니다.

근거 조문 · 참조 판례

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 · 제11조(공용부분), 제15조 · 제16조(공용부분의 변경 · 관리), 제17조의2(수선적립금), 제23조 제1항(관리단), 제24조 · 제25조(관리인), 제28조(규약), 제38조(의결권 행사)
대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결
대법원 2002. 9. 24. 선고 2001다26118 판결