아파트 하자보수보증금은 위약벌이 아니라 특수한 손해배상액의 예정 — 보증서로 받은 돈은 손해액에서 공제
검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조
대법원 2002. 7. 12. 선고 2000다178102002. 07. 12
한 줄 결론일부 파기환송 — 하자보수보증금 공제와 관련된 부분(167,599,350원과 지연손해금)을 깨고 부산고등법원에 돌려보냈으며, 연대보증 범위 · 책임 제한 · 과실상계에 관한 나머지 상고는 기각했다.
실무 포인트하자보수보증금(보증서 · 보증보험)은 계약에 위약벌이라는 특별한 사정이 없으면 손해배상액의 예정으로 다뤄진다. 보증기관에서 받은 금액은 하자 손해배상에서 빠질 수 있다.
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쟁점
지방자치단체가 발주한 아파트 공사에서 지반 침하로 하자가 생기고 수급인이 부도난 경우, 연대보증인의 책임에 하자보수의무가 포함되는가. 건설공제조합 하자보수보증서로 받은 보증금은 위약벌인가, 손해배상액에서 공제할 돈인가.
사실관계
- 1지방자치단체(원고)는 근로자복지아파트(6층 5개 동 300세대)를 지어 분양하려고 1990. 12. 27.부터 1992. 5. 30.까지 4회에 걸쳐 건설회사와 총 공사대금 5,602,683,000원의 도급계약을 맺었다. 다른 회사(피고)가 수급인과 연대해 계약상 의무 이행을 보증했다.
- 2수급인은 1992. 8. 30. 공사를 마치고 준공검사를 받아 인도했는데, 분양 약 7개월 뒤인 1993. 3.경부터 기초지반 침하로 각 동에 1/500~1/170의 기울기가 생기고, 외벽 균열 · 벽체와 바닥 균열 · 문틀 처짐 · 천장 누수 등 하자가 생겼다. 설계와 시공상 잘못이 복합적으로 작용했다.
- 3수급인은 도급계약 특수조건에 따라 건설공제조합이 발행한 하자보수보증서 두 장(보증금액 71,460,000원, 96,139,350원)을 도급인에게 냈다. 수급인은 하자 보수를 협의하던 중 1994. 6. 29.경 부도로 도산했다.
- 4도급인이 연대보증인에게 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구했고, 원심은 연대보증인의 책임을 인정하면서 하자보수보증금은 위약벌 내지 제재금이라 손해액에서 공제할 수 없다고 했다. 연대보증인이 상고했다.
법원의 판단
- 1대법원은 건설공사 도급계약에서 수급인의 계약상 채무를 보증한 연대보증인은 특별한 사정이 없는 한 수급인과 같은 채무를 지고, 공사도급계약 일반조건도 연대보증인의 보증 범위에 하자보수의무가 포함됨을 전제로 하고 있으므로 완공 후 하자보수의무도 보증 범위에 든다고 했다.
- 2수급인이 하자보수보증금을 냈다고 연대보증인의 하자보수의무가 그 금액으로 제한되지 않고, 계약이행보증금을 내면 연대보증인을 세우지 않을 수 있다는 규정이 있다고 해서 일단 세운 연대보증인의 책임이 그 금액으로 제한되지도 않는다고 했다.
- 3과실상계 사유의 유무와 정도는 계약 체결 · 이행 경위와 쌍방 잘못을 비교해 판단하고, 그 사실인정과 비율은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하지 않으면 사실심의 전권사항이라 원심 판단을 수긍했다.
- 4그러나 도급계약에 수급인이 하자보수 요구에 불응하면 하자보수보증금이 도급인에게 귀속한다는 조항이 있으면, 그 보증금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정이고, 실손해가 더 크면 그 초과분도 증명해 청구할 수 있는 "특수한 손해배상액의 예정"이라고 했다. 이 사건 계약에는 위약벌로 볼 특별한 사정이 없으므로, 도급인이 건설공제조합에서 보증서에 따른 금액을 받았다면 손해액에서 공제해야 하는데, 원심은 위약벌로 보고 수령 여부도 심리하지 않았다고 했다.
결론
일부 파기환송 — 하자보수보증금 공제와 관련된 부분(167,599,350원과 지연손해금)을 깨고 부산고등법원에 돌려보냈으며, 연대보증 범위 · 책임 제한 · 과실상계에 관한 나머지 상고는 기각했다.
실무에서 보는 것
- 하자보수보증서 · 하자보수보증보험으로 도급인이 받은 돈은, 계약상 위약벌로 볼 특별한 사정이 없으면 하자 손해배상액에서 공제되는 방향으로 다뤄진다. 실손해가 더 크면 초과분은 따로 청구할 수 있다.
- 연대보증인의 책임은 보증금 액수로 제한되지 않는다는 점, 과실상계 비율은 사실심 판단이 원칙적으로 존중된다는 점도 함께 확인됐다.
- 당시 공사계약 일반조건을 기준으로 한 판결이다. 같은 쟁점이라도 계약 조항이 하자보수보증금을 위약벌로 정했다면 결론이 달라질 수 있다.
근거 조문 · 참조 판례
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근거 · 원문
이 페이지는 현업 손해사정사인 운영자(열손사)가 국가법령정보센터 · 금융감독원 등 원문과 대조해 검수했습니다. 제도와 용어를 설명하는 페이지이며, 개별 사안의 보험금 지급 여부 · 금액 · 등급은 약관 정의와 기록을 대조해 판단할 일이라 여기서 단정하지 않습니다. 숫자는 표시된 원문 기준이며, 원문이 바뀌면 원문이 우선합니다.