분양보증 해지 때 잔여 기간 보증료만 환불 — 상법 제649조를 풀어 쓴 조항은 설명의무 대상이 아니다

대법원 2018. 10. 25. 선고 2014다2327842018. 10. 25

한 줄 결론파기환송(보증기관 승소 방향) — 보증료 전액 반환을 인정한 원심의 피고 패소 부분을 파기했다.

쟁점

입주자모집공고 승인을 받고도 공고하지 않다가 승인이 취소된 시행사가 분양보증 보증료 전액 반환을 구한 사안에서, 승인 취소일 기준 잔여 보증기간 보증료만 환불한다는 보증규정 · 시행세칙이 설명의무 대상인지, 작성자 불이익 원칙으로 적용을 배제할 수 있는지.

1아파트 시행사(원고들)는 2009. 1. 13. 주택보증 기관(피고)과 보증기간을 입주자모집공고 승인일부터 소유권보존등기일까지로 하는 주택분양보증계약을 맺고 보증료 1,305,036,000원과 2,930,842,000원을 냈다. 다음 날 관할 관청에서 입주자모집공고 승인을 받았으나 실제로 공고하지는 않았다.
2원고들은 2010. 8. 24. 수분양자가 없다며 계약 해제와 보증료 반환을 요구했으나 피고는 거절했다. 관할 관청은 2010. 10. 28.과 2010. 12. 17. 승인을 취소했다.
3피고의 보증규정 · 시행세칙은 보증채무 성립 전 취소 때는 보증료 전액을, 보증기간 중 해지 때는 잔여 보증기간 보증료를 환불하고, "분양률 저조 등의 사유로 입주자모집공고 승인이 취소되어 보증서를 반환하는 경우"를 해지사유로 들어 취소일 기준으로 환불한다고 정했다. 피고는 잔여 기간분 288,105,000원과 472,152,000원만 돌려주었다.
4원심은 피고가 보증규정 · 시행세칙을 설명하지 않아 계약 내용이 될 수 없고, 작성자 불이익 원칙상 "분양률 저조"는 실제 공고를 한 경우만 전제한다고 보아 원고들의 전액 반환 청구를 받아들였다.

1대법원은 설명의무 대상인 "중요한 내용"은 고객이 계약 체결 여부나 대가를 정하는 데 직접 영향을 미치는 사항이고, 거래상 일반적 · 공통적이어서 예상할 수 있거나 법령을 되풀이한 사항은 제외된다고 했다(98다32564 등).
2주택분양보증은 보증보험과 성질이 유사해 보험과 보증 규정이 모두 적용되고, 해당 조항은 사고 발생 전 임의해지와 미경과보험료 반환을 정한 상법 제649조를 풀어 쓴 것으로 설명 없이도 충분히 예상할 수 있으므로 설명의무 대상이 아니라고 보았다.
3작성자 불이익 원칙은 객관적 · 획일적으로 해석한 뒤에도 다의적인 경우에만 적용되는데, 규정 · 세칙 · 약관을 종합하면 보증채무는 승인 때 조건부로 성립하고 성립 후에는 공고 여부와 관계없이 해지해 잔여 기간 보증료만 돌려받는다고 일의적으로 해석된다고 했다.
4"분양률 저조 등"은 승인 취소 사유의 예시일 뿐 사유를 제한하는 기준이 아니라고 보아, 원심이 설명의무와 약관해석 법리를 오해했다고 판단했다.

파기환송(보증기관 승소 방향) — 보증료 전액 반환을 인정한 원심의 피고 패소 부분을 파기했다.

보증보험 · 분양보증의 보증료 환불 조항은 상법 제649조의 미경과보험료 반환과 같은 구조로 읽힌다. 기간이 개시된 뒤의 해지는 전액이 아니라 잔여 기간분 환불이 원칙이다.
설명의무 위반을 주장하려면 그 조항이 법령을 되풀이한 것인지, 거래상 예상 가능한 것인지부터 검토한다. 작성자 불이익 원칙은 문언 · 체계로 풀리지 않을 때의 마지막 해석 수단이다.
같은 쟁점이라도 약관 문언 · 사실관계가 다르면 결론이 갈린다.