질권 승낙서의 "집 팔면 통보" 약관 — 고객이 잘 알았다는 사정은 사업자가 증명해야, 설명 안 했으면 계약 내용이 아니다

검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조

대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다2016102018. 06. 19

한 줄 결론상고기각(금융회사 패소 확정) — 종전 임대인은 보증금 반환채무를 면했고, 설명되지 않은 통보 약관조항은 계약 내용으로 주장할 수 없다는 원심이 확정됐다.

실무 포인트약관 설명의무 면제 사유(고객이 이미 앎 · 거래상 일반적 · 법령 반복)는 보험약관 분쟁에서도 같은 틀로 쓰이고, 증명책임은 약관을 쓴 쪽에 있다.

내 사건과 어디가 다른지 궁금하면익명으로 질문하기 →현업 · 합격생이 답합니다

쟁점

전세자금대출 질권자인 금융회사가 임대인에게 받은 "질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서"의 약관조항(주택 매매 시 매매계약서에 질권 내용을 적고 통보한다)을 설명 없이도 계약 내용으로 주장할 수 있는가. 임대주택이 팔리면 질권을 승낙한 임대인도 보증금 반환채무를 면하는가.

사실관계

1임차인은 아파트를 대항력 있는 임대차로 빌리면서 금융회사(원고)에서 전세자금대출을 받았고, 그 담보로 임대차보증금반환채권에 근질권을 설정했다. 임대인(피고)은 "질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서"에 서명해 질권 설정을 승낙했다.
2확약서에는 "임대차 목적물의 매매로 소유자(임대인)가 변경될 경우 매매계약서에 전세자금대출 취급 사실과 질권 설정 내용이 새 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 이를 통보한다"는 약관조항이 있었다.
3그 뒤 아파트 소유권이 다른 사람에게 넘어갔고, 금융회사는 질권자로서 종전 임대인에게 보증금 반환(추심금)을 구했다. 원심(서울남부지방법원 2017. 12. 7. 선고 2017나55259)은 종전 임대인의 면책 항변을 받아들이고, 위 약관조항은 설명의무가 이행되지 않아 계약 내용으로 주장할 수 없다고 했다.

법원의 판단

1대법원은 구 주택임대차보호법 제3조 제3항은 법률상 당연승계 규정이어서 대항력 있는 임대주택이 양도되면 양수인이 임대인의 권리 · 의무 일체를 승계하고 양도인은 보증금 반환채무를 면한다고 했다(2011다49523 전원합의체). 임차인이 보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 승낙한 뒤 양도된 경우도 같다고 했다.
2약관규제법이 중요한 내용의 설명의무를 둔 취지에 비추어, 고객이 약관 내용을 충분히 잘 알고 있으면 그 약관이 그대로 계약 내용이 되므로 따로 설명할 필요가 없다고 했다. 약관 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 설명 없이도 충분히 예상할 수 있거나 법령에 정해진 것을 되풀이하는 데 불과한 경우도 마찬가지라고 했다.
3다만 설명할 필요가 없는 특별한 사정은 이를 주장하는 사업자가 증명해야 한다고 했다(2010다19990, 2009다105383).
4기록상 위 약관조항이 거래상 일반적 · 공통적이어서 설명 없이도 예상할 수 있는 사항이라는 증거가 없으므로, 중요한 내용인 이 조항에 대한 명시 · 설명의무 이행이 인정되지 않아 계약 내용으로 주장할 수 없다고 한 원심 판단이 옳다고 했다.

결론

상고기각(금융회사 패소 확정) — 종전 임대인은 보증금 반환채무를 면했고, 설명되지 않은 통보 약관조항은 계약 내용으로 주장할 수 없다는 원심이 확정됐다.

실무에서 보는 것

보험 분쟁에서도 보험회사가 "계약자가 이미 알았다", "거래상 일반적인 조항이다", "법령을 되풀이한 것이다"라며 설명의무 면제를 주장하는 일이 많다. 이 판결은 그 사정을 사업자가 증명해야 한다는 점을 다시 확인했다.
설명의무를 지키지 않은 중요 조항은 계약 내용으로 주장할 수 없다(약관규제법 제3조 제4항). 보험약관에서는 상법 제638조의3의 교부 · 설명의무와 함께 다퉈진다.
보험계약이 아니라 전세자금대출 질권 승낙서 약관에 관한 사건이다. 어떤 조항이 "거래상 일반적"인지는 거래 분야 · 고객의 지위에 따라 달리 판단되고, 같은 쟁점이라도 약관 문언 · 사실관계가 다르면 결론이 갈린다.

근거 조문 · 참조 판례

약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항
민사소송법 제288조
구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결
대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결

이 사건이 들어간 분쟁 유형 — 같은 다툼이 어떻게 끝났고 어디서 갈리나

약관 설명의무 분쟁 →

같은 주제로 올라온 질문

내 상황은 조금 다르다면 — 익명으로 물어보기 ↓

근거 · 원문

원문 — 대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610

이 판례를 다룬 가이드

이 페이지는 현업 손해사정사인 운영자(열손사)가 국가법령정보센터 · 금융감독원 등 원문과 대조해 검수했습니다. 제도와 용어를 설명하는 페이지이며, 개별 사안의 보험금 지급 여부 · 금액 · 등급은 약관 정의와 기록을 대조해 판단할 일이라 여기서 단정하지 않습니다. 숫자는 표시된 원문 기준이며, 원문이 바뀌면 원문이 우선합니다.