전세임대 보증금 신용보험 — 보험 가입일에 입주자가 이미 전출해 대항력이 없었으면 보상하지 않는 손해, 4,000만 원 청구 기각

검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조

전주지방법원 2017. 9. 15. 선고 2016나105092017. 09. 15

한 줄 결론원고 항소 기각 — 1심(전주지방법원 2016. 10. 26. 선고 2015가단31218, 청구 기각) 유지.

실무 포인트보증금 보호용 신용보험에서 대항요건은 보험 가입(갱신) 시점에 갖춰져 있어야 했다 — 입주자 전출로 대항력이 끊긴 위험은 입주자를 직접 관리하는 쪽(임대 법인)이 진다고 봤다.

보상 결과 · 기타 · 청구인 못 받음(거절) · 청구 4,000만원

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쟁점

저소득층에 전세임대를 공급하는 법인이 집주인에게서 보증금을 돌려받지 못해 신용보험금을 청구했는데, 보험 가입 당시 입주자가 이미 전출해 주택임대차보호법상 대항력이 사라져 있었다면 보험사가 보상해야 하는가 — 보험사가 심사 후 가입을 승인했다는 사정은 결론을 바꾸는가.

1원고는 정부 지침에 따라 국민주택기금 등으로 집주인과 전세계약을 맺고 기초생활수급자 · 저소득 신혼부부 · 대학생 등에게 다시 빌려주는 전세임대사업을 하는 법인이다. 보험사와 협약을 맺고 이 전세계약들을 보증금 반환 신용보험에 들었다.
22011. 11. 원고는 한 아파트를 보증금 4,000만 원 · 기간 2년으로 빌려 입주자에게 다시 빌려주고 보증금을 집주인에게 모두 냈다. 그런데 입주자는 전입신고 일주일 만에 다른 곳으로 옮겼고, 따로 살던 배우자가 2011. 12. 12. 전입했다가 2012. 2. 나갔다.
3보험은 두 번 들었다 — 첫 계약은 2011. 12. 12., 두 번째는 2015. 4. 23.이다. 임대 기간이 끝나도 보증금이 돌아오지 않았고, 그 아파트의 강제경매에서도 원고는 배당을 받지 못했다.
4원고가 보험금 4,000만 원을 청구하자 보험사는 협약상 보상하지 않는 손해이고, 보험기간 밖의 사고이며, 사고 뒤 맺은 보험이라 무효이고, 시효도 지났다고 다퉜다. 1심에서 진 원고가 항소했다.

1협약은 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임대차만 가입 대상으로 정했다. 법원은 가입 요건 심사 시점을 보험계약 체결일로 정한 협약 조항과, 보험기간 중 아무 때나 요건을 갖추면 된다고 보면 법률관계가 지나치게 불안정해진다는 점을 들어 대항력 기준일을 보험계약 체결일 또는 갱신일로 봤다.
2첫 계약일(2011. 12. 12.)에는 입주자의 대항력이 이미 사라졌고, 배우자의 전입은 그날 신고돼 효력이 다음 날부터 생기므로 대항력이 없었다. 두 번째 계약일(2015. 4. 23.)에는 둘 다 전출한 뒤였다. 그래서 묵시적 갱신 여부 같은 다른 쟁점은 따질 것 없이 두 계약 모두 보상하지 않는 손해라고 했다.
3보험사가 심사 후 가입을 승인했으니 지급해야 한다는 주장도 배척했다. 협약은 요건을 갖춘 계약만 통지할 의무를 원고에게 먼저 지웠고, 입주자와 직접 소통하며 위험을 줄일 수 있는 쪽은 원고이며, 승인만으로 보상된다면 면책 조항을 둘 이유가 없다는 것이다.

원고 항소 기각 — 1심(전주지방법원 2016. 10. 26. 선고 2015가단31218, 청구 기각) 유지.