판례 · 결정례대법원 판례계약 성립 · 무효

전세보증 면책조항의 "전세계약 기간 중"은 예시 — 합의해지 뒤 무단 전출도 면책

대법원 2025. 9. 26. 선고 2024다3089702025. 09. 26

한 줄 결론파기환송 — 공사가 면책됐다고 볼 여지가 크다며 원심을 파기했다. 보증공사와 함께 주관적 · 예비적 공동소송 관계에 있는 보험자에 대한 부분도 함께 파기됐고, 채무자에 대한 소송은 종료 선언됐다.

쟁점

전세금안심대출보증 약관이 "전세계약 기간 중 보증회사에 고지하지 않고 거주를 이전하는 등으로 대항력과 우선변제권을 상실했을 때"를 면책사유로 정한 경우, 임차인이 임대인과 합의해지한 뒤 알리지 않고 전출한 경우도 면책사유에 드는가.

사실관계

1임차인은 2019. 5. 16. 임대차기간 2019. 5. 31.부터 2021. 5. 30.까지, 임대차보증금 115,000,000원으로 주택을 임차하고, 같은 날 은행과 92,000,000원의 전세금안심대출 약정을 했다.
2임차인은 2019. 5. 31. 주택도시보증공사로부터 보증금액 115,000,000원, 보증기간 2019. 5. 31.부터 2021. 6. 30.까지의 전세금안심대출보증서를 받았고, 은행은 이를 담보로 받은 뒤 대출을 실행했다.
3보증약관 제22조 제1호는 "특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때"를 면책사유로 정했다. 임차인은 구상금채무 담보를 위해 임대차보증금반환채권을 공사에 양도했다.
4임차인은 2019. 6. 4. 주택을 인도받아 전입신고를 하고 거주하다가 임대차기간 만료 전인 2021. 3. 2. 전출했고 그 무렵 임대차보증금 115,000,000원을 반환받았다. 이후 대출금을 갚지 않자 은행이 공사에 보증채무 이행을 청구했고 공사는 위 면책조항을 들어 거절했다.

법원의 판단

1원심은 임차인이 임대차 존속 중 전출해 대항력 · 우선변제권을 잃은 것이 아니라 임대인과 합의로 임대차를 종료시키고 즉시 보증금을 받은 것이므로, 공사가 위 조항으로 보증책임을 면할 수 없다고 판단했다.
2대법원은 문언만으로 객관적 의미가 명확하지 않은 법률행위는 문언 내용, 계약이 이루어진 동기 · 경위, 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합해 합리적으로 해석해야 한다는 법리를 들었다.
3그 기준으로 볼 때 이 조항은 임차인이 알리지 않고 거주를 옮기는 등으로 대항력 · 우선변제권을 잃어 공사의 보증금 회수에 지장이 생긴 경우를 면책하려는 규정이라고 해석함이 타당하다고 했다. 공사는 채권 담보로 임대차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계하는데, 임차인이 무단 전출해 대항력을 잃으면 공사도 우선변제권을 행사할 수 없기 때문이다.
4따라서 "전세계약 기간 중"이라는 문언에 얽매여 합의해지 후 무단 전출한 경우를 면책사유에서 제외할 것은 아니고, 위 문언은 대항력 · 우선변제권 상실 사유의 예시로 볼 여지가 크다고 했다. 임차인이 대항력 상실로 공사에 손해가 생기면 책임을 지겠다는 확약서를 낸 점도 함께 들었다.
5직권 판단으로, 대출금 채무자에 대한 청구는 보험자 · 공사에 대한 청구와 법률상 양립할 수 없는 관계가 아니므로 항소하지 않은 채무자에 대한 제1심판결은 분리 확정됐다고 보았다.

결론

파기환송 — 공사가 면책됐다고 볼 여지가 크다며 원심을 파기했다. 보증공사와 함께 주관적 · 예비적 공동소송 관계에 있는 보험자에 대한 부분도 함께 파기됐고, 채무자에 대한 소송은 종료 선언됐다.

실무에서 보는 것

보증 · 보증보험의 면책조항은 문언을 그대로 읽는 것에서 출발하되, 그 조항이 무엇을 보호하려고 들어갔는지를 함께 본다.
전세대출 보증에서 임차인의 전출 · 주민등록 이전은 보증기관의 회수 가능성을 바로 깎는 행위다. 합의해지인지 기간 중인지보다 회수에 지장이 생겼는지가 판단축으로 제시됐다.
같은 쟁점이라도 약관 문언 · 사실관계가 다르면 결론이 갈린다. 이 판결은 면책 여지가 크다고 보아 환송한 것이고 면책을 확정한 것이 아니다.