누수 (급배수설비 · 매립배관)

약관 · 법령에서

실무에서 다퉈지는 지점

• 1누수 원인이 누구의 관리 영역인가. 금감원 안내(2024-05-29 · 2025-12-16)는 매립배관 동파 누수는 임대인의 관리 책임이라 임차인의 일상생활배상책임 대상이 아니라고 했다 — 건물 구조의 일부가 된 설비의 하자는 임대인 지배 영역이라는 대법원 2009다13170 을 들었다. 누수탐지 결과서에 "어느 배관 · 어느 위치"가 적혀 있어야 이 판단이 선다.
• 2증권 기재 주택인가. 이사 뒤 증권을 안 고쳤거나 임대 주택이면 2020년 4월 약관 개정 전후로 결론이 달라진다는 것이 금감원 안내이고, 분쟁조정 2022-15호는 증권에 없는 건물은 소유자가 누구든 대상이 아니라고 봤다.
• 3자기 집 수리비. 일상생활배상책임은 남에게 배상해야 하는 경우만 보상하므로 가해 세대의 배관 · 마감 복구비는 대상이 아니다. 금감원 안내는 급배수시설누출손해보험이 수조 · 급배수설비 · 수관의 우연한 사고로 인한 직접손해를 보상하되 외벽 균열 · 방수층 손상 원인은 제외한다고 했다. 화재보험은 화재에 기인하지 않은 수도관 파열을 면책으로 둔다.
• 4탐지비 · 원인 배관 수리비. 분쟁조정 2020-7호는 사고 뒤 원인 분배기를 찾아 고친 비용을 손해방지비용으로 봤고, 2013-17호는 아래층에 직접 피해가 없어도 방수공사비를 인정했다. 보험회사의 "예방 수리"라는 항변과 청구인의 "확대 방지"라는 주장이 견적서 항목 구분에서 갈린다.
• 5공용부분 누수. 분쟁조정 2016-4호는 아파트 외벽 균열 누수에서 위탁관리업체의 배상책임과 영업배상책임보험 지급을 인정했다. 세대 전유부분인지 공용부분인지가 청구 상대(가해 세대 · 관리주체)를 정한다.

확인할 것

• 1가입한 약관의 해당 조문을 먼저 확인한다 — 화재 · 재물보험은 회사마다 보통약관과 특약 구성이 다르고, 표준약관 조문 번호와 상품 약관 조문 번호가 다르다. 증권의 담보 · 특약 목록을 옆에 두고 읽는다.
• 2누수탐지 결과서를 받는다 — 원인 배관의 종류 · 위치(전유 · 공용, 노출 · 매립), 사고 성격(파열 · 노후 · 시공 하자)이 적혀 있어야 한다.
• 3가해 세대의 증권에서 주택 소재지 · 일상생활배상책임(가족) 특약 · 급배수시설누출 특약 유무를 확인한다. 임차인이면 임대인 보험도 함께 본다.
• 4피해 세대 손해 자료(사진 · 견적 · 수리 영수증)와 가해 세대 자기 수리비를 분리한다. 후자는 탐지 · 원인 제거 · 마감 복구로 다시 나눈다.
• 5임대차 계약서의 수선 · 관리 조항과 배관 위치를 대조해 임대인 · 임차인 중 누구의 책임인지 정리한다.
• 6아파트면 관리사무소에 공용부분 여부와 관리주체의 배상책임보험 가입 여부를 묻는다.

함께 보면 좋은 것

• 약관배상책임보험 표준약관 제3조 보상하는 손해
• 금감원겨울철 누수 · 화재 분쟁사례 5건 — 임차인 일배책 · 증권 기재 주택 · 급배수시설 · 통지의무 · 입간판
• 글겨울철 누수 · 화재 · 간판 사고, 보험이 안 되는 경우 — 금감원 분쟁 사례로 보는 체크리스트
• 결정례아파트 외벽 균열 누수, 관리업체 배상책임 인정
• 법령상법 제680조 손해방지의무
• 용어손해방지비용

관련 판례 · 결정례

• 누수 사고 후 원인 배관 수리비, 손해방지비용으로 지급

  금융감독원 분쟁조정 제2020-7호

• 아래층에 직접 피해가 없어도 누수를 막기 위한 방수공사비는 손해방지비용으로 보상

  금융감독원 분쟁조정 제2013-17호

• 아파트 외벽 균열 누수, 관리업체 배상책임 인정

  금융감독원 분쟁조정 제2016-4호

• 일상생활배상책임, 임차인 · 임대인 · 증권 주소 · 전동장치

  금융감독원 보도자료 (2024-05-29)

• 미등기 건물 화재, 증권 기재 주택 아니면 일배책 대상 아님

  금융감독원 분쟁조정 제2022-15호

• 후유장해가 기왕증 탓이라는 다툼과 입증책임

  대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다80778

자주 묻는 질문

Q. 누수 (급배수설비 · 매립배관)이란 무엇인가요?

급배수설비 · 배관에서 물이 새 아래층 등 남에게 피해를 준 사고. 일상생활배상책임으로 배상하되 매립배관은 임대인 관리 책임이라 임차인 일배책 대상이 아니라고 금감원이 안내했다.

Q. 누수 (급배수설비 · 매립배관)에서 실무상 무엇이 다퉈지나요?

누수 원인이 누구의 관리 영역인가. 금감원 안내(2024-05-29 · 2025-12-16)는 매립배관 동파 누수는 임대인의 관리 책임이라 임차인의 일상생활배상책임 대상이 아니라고 했다 — 건물 구조의 일부가 된 설비의 하자는 임대인 지배 영역이라는 대법원 2009다13170 을 들었다. 누수탐지 결과서에 "어느 배관 · 어느 위치"가 적혀 있어야 이 판단이 선다. 증권 기재 주택인가. 이사 뒤 증권을 안 고쳤거나 임대 주택이면 2020년 4월 약관 개정 전후로 결론이 달라진다는 것이 금감원 안내이고, 분쟁조정 2022-15호는 증권에 없는 건물은 소유자가 누구든 대상이 아니라고 봤다. 자기 집 수리비. 일상생활배상책임은 남에게 배상해야 하는 경우만 보상하므로 가해 세대의 배관 · 마감 복구비는 대상이 아니다. 금감원 안내는 급배수시설누출손해보험이 수조 · 급배수설비 · 수관의 우연한 사고로 인한 직접손해를 보상하되 외벽 균열 · 방수층 손상 원인은 제외한다고 했다. 화재보험은 화재에 기인하지 않은 수도관 파열을 면책으로 둔다.

Q. 누수 (급배수설비 · 매립배관) 관련 청구 · 심사에서 무엇을 확인해야 하나요?

1. 가입한 약관의 해당 조문을 먼저 확인한다 — 화재 · 재물보험은 회사마다 보통약관과 특약 구성이 다르고, 표준약관 조문 번호와 상품 약관 조문 번호가 다르다. 증권의 담보 · 특약 목록을 옆에 두고 읽는다. 2. 누수탐지 결과서를 받는다 — 원인 배관의 종류 · 위치(전유 · 공용, 노출 · 매립), 사고 성격(파열 · 노후 · 시공 하자)이 적혀 있어야 한다. 3. 가해 세대의 증권에서 주택 소재지 · 일상생활배상책임(가족) 특약 · 급배수시설누출 특약 유무를 확인한다. 임차인이면 임대인 보험도 함께 본다. 4. 피해 세대 손해 자료(사진 · 견적 · 수리 영수증)와 가해 세대 자기 수리비를 분리한다. 후자는 탐지 · 원인 제거 · 마감 복구로 다시 나눈다. 5. 임대차 계약서의 수선 · 관리 조항과 배관 위치를 대조해 임대인 · 임차인 중 누구의 책임인지 정리한다. 6. 아파트면 관리사무소에 공용부분 여부와 관리주체의 배상책임보험 가입 여부를 묻는다.

관련 금감원 자료

• 겨울철 누수 · 화재 분쟁사례 5건 — 임차인 일배책 · 증권 기재 주택 · 급배수시설 · 통지의무 · 입간판

  소비자 유의 · 2025. 12. 16

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• 일상생활배상책임
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• 시설소유(관리)자 배상책임