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원인 불명 화재의 임차인 책임 — 입증책임은 임차인

검수 열손사 · 현업 손해사정사 · 원문 대조

대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다969842010. 04. 29

한 줄 결론일부 파기환송 — 치과 임차인(원고 2)에 대한 피고 패소 부분만 파기환송(임대인 승소 방향), 나머지 상고는 기각.

실무 포인트임차 건물 화재에서 '원인을 모른다'는 임차인에게 유리하지 않다. 임차 외 부분은 별도 판례(2012다86895 전합)를 본다.

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쟁점

임차건물이 원인 불명의 화재로 소훼돼 반환이 불가능해진 경우 임차인이 책임을 면하려면 무엇을 입증해야 하는가.

사실관계

1한 건물의 성형외과 점포와 치과 점포를 각각 임차한 두 임차인(원고들)이 있었다. 원인 불명의 화재로 두 점포가 일부 소훼됐다.
2임차인들은 임대인(피고)에게 사용 · 수익에 필요한 상태로 수선해 줄 것을 청구했으나 임대인은 화재현장감식이 끝난 뒤에도 공사에 착수하지 않았다. 임차인들은 2007. 12. 31.까지 원상복구를 요구했다가 2008. 1. 2. 수선의무 이행지체를 이유로 해지를 통보했고, 통보는 2008. 1. 4. 도달했다.
3임차인들이 임차보증금 반환을 구하자, 임대인은 해지 이후 연체차임 · 위약금과 함께 화재로 인한 수리비 상당 손해액을 보증금에서 공제해야 한다고 다퉜다.
4원심은 임대인의 수선의무 지체와 해지의 적법성을 인정했고, 수리비 공제 주장에 대해서는 「화재가 임차인의 귀책사유로 발생했다는 증명이 없다」는 이유로 배척했다. 임대인이 상고했다.

법원의 판단

1수선의무 — 임대인은 계약 존속 중 목적물을 사용 · 수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있다(민법 제623조). 임차인이 별 비용 없이 고칠 수 있는 사소한 파손이 아니라, 수선하지 않으면 정해진 목적에 따라 사용 · 수익할 수 없는 정도라면 임대인이 수선의무를 지고, 이는 임대인에게 귀책사유가 없는 훼손이라도 마찬가지다. 해지가 적법하다고 본 원심은 정당하다.
2입증책임 — 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 책임을 면하려면 이행불능이 자기 귀책사유가 아님을 입증해야 하고, 임차건물이 화재로 소훼된 때 화재 원인이 불명이어도 임차인이 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증해야 한다.
3이 법리는 반환채무가 이행불능은 아니지만 반환된 건물이 화재로 훼손됐음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도, 나아가 임대차가 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우에도 똑같이 적용된다. 아울러 임차 부분과 다른 부분이 구조상 불가분의 일체라면 임차 부분에서 난 불이 번져 생긴 다른 부분의 손해도 임차인이 배상한다.
4원심이 귀책사유의 입증책임이 마치 임대인에게 있는 것처럼 보고 공제 주장을 배척한 것은 입증책임의 법리를 오해한 것이다.

결론

일부 파기환송 — 치과 임차인(원고 2)에 대한 피고 패소 부분만 파기환송(임대인 승소 방향), 나머지 상고는 기각.

실무에서 보는 것

임차 건물 화재에서 「원인을 모른다」는 임차인의 방패가 아니다. 임차인이 선관주의를 다했음을 스스로 입증해야 하고, 못 하면 수리비를 물어야 한다. 화재보험 · 배상책임보험의 구상 실무에서 임차인 책임을 따질 때의 출발점이다.
임차인이 계약을 먼저 해지했더라도, 임대인이 수선을 미뤘더라도, 입증책임의 방향은 바뀌지 않는다.
임차 외 부분으로 번진 손해는 이 판결이 「구조상 불가분」인 경우로 한정했다. 그 뒤 전원합의체(2012다86895)가 임차 외 부분은 임대인이 임차인의 보존의무 위반을 증명해야 한다고 정리했으니 함께 본다. 사실관계 · 건물 구조가 다르면 결론이 갈린다.

근거 조문 · 참조 판례

민법 제623조(임대인의 의무) · 제390조(채무불이행과 손해배상)
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 · 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 · 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결
대법원 1997. 12. 23. 선고 97다41509 판결 · 대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결

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